小区车库变店铺乱象到底该如何治理

小区车库变店铺乱象到底该如何治理

　　 连日来，市区多家小区的业主反映，小区内有部分地上车库被改成店铺，进行经营性活动，影响居住质量。为此车库小型扫地车全媒体南泰苑车库了市大学路、华英路、和平路等路段的多家小区，发现绝大多数小区存在地上车库被改成店铺的现象，店铺种类多样，吸引了小区外部的流动人群，使小区人员更加复杂化。

　　 车库改店铺现象为何存在？该行为是否有法可依？相关部门又该如何管理？带着诸多疑问车没有车库全媒体韩国的车库了采访。

　　 10月21日中午，正值午饭时间，部分学生及务工人员涌进菏泽大学嘉园，并向附近几栋楼的地上车库聚集，整个小区顿时热闹起来。

　　 移动车库生产厂家全媒体共享车库，带有“超市”“烧饼”“快递”等字样的车库前，消费者络绎不绝，穿拖鞋的小区住户、穿校服的中学生、刚下课的大学生、穿蓝绿色工装的工人来往其间，形成了短暂的消费高峰期。

　　 消费高峰期过后，部分空闲下来的商家拉出店内的燃气罐或电磁炉，开始在车库门外炒菜，准备自家的午饭；部分商家门外则已堆积起购物垃圾，尚未来得及打扫。

　　 从车库店取到快递、买完菜，小区业主姬女士接受车库过渡照明全媒体一楼车库二楼算一楼吗访。

　　 谈及“车库店”给她带来的影响，姬女士表示：“能够给生活提供便利，但这种便利程度其实非常有限，因为，小区门外就有各种店铺。对我来说，在意的主要是安全问题。车库店里如果有明火，又没有窗口通风，会不会存在火灾隐患？更主要的是，进小区的人太多了，且不只是附近常住的住户和学生，流动性社会人员也增多了，让我觉得不太安全。”

　　 更有居民表示，因小区内的外来人员增多，监控区域有限，在自家楼下带婴幼儿遛弯时，也需要更加谨慎。

　　 在市华英路附近的佳和花园小区，车库店里的卫生环境相对较差。店门外，除杂物随意堆积之外，门前丢弃的部分生活垃圾已经腐败，来往居民都绕道而行龙甲车库门全媒体买地下车库注意事项，受卫生条件影响，很少有消费者到此类店铺购物。

　　 该小区业主告王力车库门全媒体智能立体停车库厂家区车库定价入驻，车库店铺的经营及卫生环境都靠店主自我约束，因小区内空地面积较大，没有购买车库的业主一般将车辆停放于空地处。

　　 在随后走访的鑫苑花园小区及金都华庭小区，也都存在车库被改成店铺的现象，但物业对其管理约束得相对较好，车辆停放比较统一，均未发现车辆占用消防通道等现象。

　　 宿迁车库出租全媒体绵阳立体车库发现，车库店所在的居民楼，多为人员往来较多、小区大门附近的前三栋楼，且经营种类繁多，包括小超市、餐饮店、快递点、摄影复印店、服装店、育婴店、洗衣店甚至医疗美容店，靠近学校附近的小区，还有多家教育培训机构的店面。

　　 部分店铺为吸引顾客，对车库进行了装修改造。如将车库门改为崭新的双开防盗门，将店铺招牌进行设计装饰，在没有窗口通风及自然光照明的车库内，店主利用物件布置及灯光增添室内亮度。

　　 另有部分店铺，在占用车库门外区域摆放货物的同时，又用木棍及防雨布料搭起遮雨凉棚，并将其进一步扩展为货物存放区。更有部分商户将货物堆积进与车库相邻的一楼入口处，住户上楼时需绕行。

　　 个别无法租到车库进行经营的店主，则在与车库店相邻的公共区域直接搭建凉棚，挂起简易招牌，进行店铺经营。

　　 受此影响，部分住户也开始在自家车库内外存放杂物及垃圾，占用了部分公共区域。

　　 “根据相关法律文件，私自出租车库开店肯定是不合法的。除业主自己开店经营外，大多是业主私自将车库出租给外来人员，合同及资金交易的当事人只有业主和店主，物业事先并不知情，甚至在店铺开起来后，绝大多数业主也并不知道是哪家业主私自将车库出租、改变了车库用途。即使发现了车库店，因为没有行政执法权，我们只能对双方进行劝诫，但收效甚微，有的店主甚至直接撕掉了物业发出的告示。部分出租车库的业主为大学老师，知法违法，但语言能力较强，物业工作人员上门与其沟通时，无法说服对方遵守相关条例。”说起小区里的车库店，大学嘉园小区物业经理戈先生有些为难地说。

　　 据介绍，大学嘉园小区公共区域内，曾出现过大量违章搭建的店铺，严重干扰了居民生活，小区物业曾联合社区街道办、城管部门等对其进行拆除。

　　 “但车库店与该情况不同。有些店铺是之前外面拆迁时搬进来的，本身有营业执照，且尚未到期，我们只能继续劝导店主和有关业主，至少先把个别的、使用明火的店铺劝离。也希望能继续联合相关部门，解决车库店问题，还居民一个安稳、安全的居住环境。”戈先生表示。

　　 为维护居民生命财产安全，消防部门定期对车库店进行消防隐患排查。目前，大学嘉园小区正着手成立业主委员会，希望能借助全体业主的力量，制约车库店现象。

　　 除去外部拆迁时搬迁入小区的店铺，为何有商家直接选择租赁小区车库，进行商业经营呢？

　　 据了解，学校周边等人群密集区域，店铺租金普遍较高，但基数较大且相对固定的消费群体，对商家而言无疑具备巨大的吸引力。为此，部分店主认为，与其在临街店铺租赁店面，不如选择租金相对低廉的车库，可大大降低经营成本。

　　 另外，商家认为，若车库店选在紧靠小区门口处的三栋楼，除了可以吸引小区外的消费者，还可以吸引小区内的住户进行固定消费。

　　 对于车库店，省政协委员、市政协常委、菏泽博爱医院院长钟国栋表示，根据《杭州车库出售》、《停车库柱网》的相关规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。按照法律规定，业主如果将车库改变为经营性用房，除了要遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经过有利害关系的业主同意。他认为，车库店存在七大弊端：安全隐患巨大、影响社会治安、造成环境污染、国家税费流失严重、对消费者合法权益保护不利、损害正常商业秩序、损害业主利益增加社会矛盾。

　　 市人大代表侯宪会也认为：“首先，有供给就表明有需求，车库店非常便利，小区业主的确会在这类店进行消费。其次，部分车库店是小区业主在经营，他家在本小区，门店在本小区，对他而言就更方便。再者，一些餐饮会所有可能移到小区内，提供隐秘的私人宴请、家庭宴请、宴请，以应对‘八项规定’中不许随便吃喝、宴请等规定。这种情况也是有可能的。”

　　 对小区内的住宅、车库及其他附属设施改变为经营性用房一事，《西子石川岛立体车库》作出了明确规定。

　　 《沈阳车库出售》的规定，保留了对“业主将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房”的限制性规定，并规定“业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会征求意见，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。”这样既符合当前“放管服”改革和国家鼓励“大众创业”的精神，又限度地维护了社会稳定和公众利益。

　　 “既然我们有相关的法律法规，就应按照法律来办。如果小区存在这一情况，业主可以向业主委员会进行申诉，也可以向物业管理办公室反映，要求其进行协调。”市人大代表侯宪会表示，“同时，如果业主有将车库出租改成店铺的意向，可以先向业主委员会提交申请，同时，尽量避免影响其他业主的正常生活，不要给其他业主带来不便。尤其是，不要在小区内开饭店、会所等往来顾客较多且比较喧哗的店铺。”

　　 “车库也是业主的房屋，业主委员会可能也没办法有效治理车库店。我们只能逐渐增强大家的法律意识，让业主与店主遵纪守法。如果产生矛盾，至少我们有法可依，其他业主可依法投诉、起诉。但要求行政执法部门直接关闭车库店，是有难度的，很难实现。我们只能宣扬倡导，让事件双方意识到私自开车库店是违法的、不合适的，在此基础上，情况可能会慢慢变好。”侯宪会表示。

　　 如果自己的生活受到车库店影响，或认为车库店存在安全隐患，业主可以通过什么途径维护自身的合法权益？菏泽君诚仁和韩光玲给出了专业建议：首先，业主可以向小区业委会申诉，要求业委会协调；若业委会无法协调解决，业主可以向菏泽市物业纠纷调解委员会申请调解，办公室位于市长江路1102号5；如果矛盾仍无法解决，业主可以向法院提交诉讼申请，走合法的诉讼程序。

　　 为制约业主私自出租车库改作商用行移动停车库负责人讲述了正在实施的“无奈之举”。

　　 “根据《车库摄影》，私自出租车库开店肯定不合法。我们曾集中劝离过火疗店等带明火的车库店，其他能吸引大量消费者的店铺，我们也尽力劝其搬离，以免影响业主生活。目前，小区入口处剩余的几家车库店，因没有明显的安全隐患、顾客数量较小，我们尚未考虑到更好的劝离办法。针对停放在车库以外的车辆，工作人员负责巡逻查看。若其占用消防通道，或堵塞了居民正常通行路段，工作人员立刻会联系车主移车。”鑫苑钢架立体车库的桑先生说。

　　 此外，桑先生还表示，他曾了解过小区车库店的营业执照办理情况，发现所有车库店均为无照经营，因为不合法，相关部门不会给车库店办理营业执照。

　　 大学嘉园小区物业则实行了定时集中停车的管理办法，即在傍晚固定时间点后，通知随意停放在公共区域的车主，将车辆开往小区内划出的临时公共停车区，以免夜间个别车辆堵塞消防通道。

　　 金都华庭小区物业聂女士介绍了他们的管理办法：“小区有1000余户业主，地上车库仅400余个，且没有地下车库，业主对车库和停车位有需求。为此，我们与业主约定，凡是购买了车库的业主，我们登记了其家中两辆车的信息，一辆可存放于车库，另一辆可存放于公共区域；没有购买车库的业主，我们登记了其一辆车的信息，可停放于公共区域。若业主将自家车库出租给商家或自行经营，改变了车库用途，则默认其不需要车库停车，门禁处会禁止该业主名下的车辆再进入小区、占用公共停车位。同时，消防通道处坚决禁止停放车辆。”聂女士说，这一办法对车库店的治理起到了一定作用，但也未能根治。

　　 市住建局物业科相关负责人说：“规划内并非经营性的建筑，是不允许进行店铺经营的，自家车库被业主私自改为经营性用途，也不合法。业主若想将自家车库改做商用，根据《车库地坪材料》，需要向小区业主委员会征求意见，并征得有利害关系的业主同意。”

　　 市城管行政执法支队相关负责人表示：“私自经营车库店肯定不合法，但其根本问题是营业执照的办理问题，如果商铺有营业执照，我们需要联合小区物业、社区街道办等共同采取相关措施。如果这类商铺没有营业执照，行政审批与市场监管部门或许可以介入。”

　　 牡丹区北城街道办事处物业科相关负责人表示：“凡是车库私自改作商用、有对外营业倾向的，我们不会给车库店办理营业执照。之前行政审批部门也向我们表明了态度，没有物业及社区的公章，他们一律不给该类个体户办理营业执照。目前有营业执照、尚未到期的商铺，在到期后一律不予继续办理。目前，大学嘉园小区业主委员会的成立手续即将完成审核。待成立后，业主委员会可联合社区、物业对车库店现象依法进行约束治理。”

　　 市行政审批服务局大厅工作人员说：“个体户的营业执照，目前在所在地的街道办事处即可审批，如果街道办依法不予审批，市级行政审批服务局大厅也同样依法不予办理。”

　　 钟国栋建议，部门要从车库的出售、出租、价格、增建、使用等方面起草加强住宅小区车库管理的指导意见，引导业主充分发挥车库的使用功能。 机动车库全媒体大连车库出售云华