海口多个小区地下车库被售卖一次缴清租赁费用

海口多个小区地下车库被售卖一次缴清租赁费用

　　 围绕地下车库的纠结似乎从未停息。无论是归属权的争论，还是长达20年租赁、变相出售的潜规则，亦或是经营挣钱与公益性的争论，这些问题都曾在海口上演，困扰着小区业主。

　　 对此，福祥家园小区开发商负责人谈先生态度明确，该小区地下车库是开发商投资建设，因此开发商具备使用权、收益权，“这是确定的事实。”

　　 可福祥家园小区业主态度同样明确，该地下车库属于人民防空工程。根据《香港车库》，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。但如果地下车库的建设成本摊到业主的房价里，那就是全体业主投入建设的，那地下车库的使用权和收益就应该是全体业主的。

　　 小区人防工程地下停车场归开发商所有还是归小区全体业主所有的争议在司法审判中，各地法院的审判思路也有所不同。

　　 法律界人士表示，小区人防工程地下停车场的所有权归属遭遇冷处理，我国目前的法律规定并未明确小区人防工程地下停车场的所有权归属。

　　 根据“谁投资谁受益”的原则，城市住宅小区人防工程地下停车场最初由开发商投资建设，相应的经营管理及收益自然应归开发商享有。但当小区住宅完成出售并向业主交付使用后，人防工程地下停车场的收益权归属，则取决于其建设成本是否已摊入出卖的房价之中而随房屋转移。

　　 根据《湖北立体车库》第五条规定，一般情况下，小区人防工程地下停车场作为小区的基础设施与配套公共建筑，其投资即建设成本已经纳入住宅销售价格之中，由小区业主实际承担并成为投资者。由此，在小区房产全部出售后，人防工程地下停车场的收益权人也应该由开发商变为小区全体业主。

　　 当然，如果开发商在房屋销售过程中明确约定小区人防工程地下停车场的建设成本没有纳入住宅销售价格，其建设成本也由开发商承担，则人防工程地下停车场的收益权自然就归开发商所有。

　　 除了权属问题，人防工程改造的地下车库变相售卖同样普遍。这也将是福祥家园小区地下车库开放方案的关键点所在。

　　 南国都市报车库屋面防水海口多个小区了解到，小区开发商售卖地下车库往往以“长期租赁、一次缴费”的方式实现，合同多标注：租赁20年，20年后该车位属于小区业主个人。

　　 “这是普遍做法。”海口某房地产开发商负责人说，“这样做方便开发商资金，另外也算是合法的擦边球。”

　　 所谓“擦边球”，这是因为：作为人防工程的地下车库是不能买卖的。而租期不超过20年，是因为《车库的墙面砖》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

　　 因此，地下车位销售使用权超过20年并且不向消费者声车库推拉门